Seguendo le esigenze del cliente, AB House Project proporra’ una selezione di appartamenti che possono essere di sicuro interesse
Una volta individuato l’immobile bisogna procedere alla verifica dello stesso. Il primo passo e’ la richiesta della Nota Simple (la “nota simple” è un documento ufficiale emesso dal Registro Immobiliare Spagnolo che ci informa su chi possiede l’immobile, se ha eventuali oneri (mutui, privilegi, servitù…) e le limitazioni e restrizioni che gravano sui proprietari e/o sulla proprieta’).
A questo punto bisogna “bloccare” l’appartamento per poterlo togliere dal mercato e procedere con tranquillita’ con le fasi successive.
Normalmente e’ richiesto un 10% del valore dell’immobile che si versa sul conto del proprietario o dell’agenzia immobiliare che lo rappresenta.
Tale deposito puo’ essere effettuato anche da un conto corrente straniero attraverso bonifico, mentre il saldo finale dovra’ essere effettuato con un assegno circolare non trasferibile emesso necessariamente da banca spagnola a nome del proprietario dell’immobile.
Contestualmente si firma un il compromesso di compravendita (chiamato “contrato de arras”) nel quale sono presenti tutti gli aspetti dell’operazione (dati proprieta’, soggetti interessati, prezzo di vendita, condizioni di vendita, data prevista per il rogito, …)
Normalmente tra la firma del compromesso e la data del rogito passa un periodo di tempo che varia tra i 15 gg e i 2 mesi per permettere la necessaria raccolta dei documenti da trasmettere al notaio per la corretta stesura dell’atto d’acquisto (certificato energetico, verifica della mancanza di debiti con il condominio, pagamento dell’IBI – la tassa annuale sull’immobile -, dell’immondizia, della luce, dati anagrafici , stato civile, eventuali traduzioni di atti che deve essere fatta da un traduttore ufficiale, ammontare di un eventuale mutuo da estinguere – contestualmente alla firma dell’atto di vendita – o da richiedere).
Questo periodo di tempo permette anche all’acquirente di procedere obbligatoriamente alla richiesta del proprio N.I.E. (il N.I.E. in Spagna è il “Numero de Identidad de Extranjero”, un codice di identificazione per stranieri; una sorta di codice fiscale per stranieri, che diventa essenziale per una gran quantità di pratiche, dall’apertura di un conto bancario all’acquisto di una SIM telefonica ed in generale per tutte le attività di tipo professionale, finanziario o legale) e all’ apertura di un conto corrente presso una banca spagnola dove poter trasferire il denaro necessario a concludere l’operazione. Se richiesto, la nostra agenzia sara’ lieta di facilitarvi in queste pratiche seguendovi passo passo e operando come interprete se necessario.
Dopo le verifiche indicate precedentemente, la nostra agenzia si occupera’ di trasferire tutti i documenti necessari all’ufficio del Notaio e di verificare il documento finale di compravendita (“escritura”). Alla data del rogito saremo inoltre presenti come traduttori ufficiali, se necessario. Normalmente tutte le pratiche relative alle varie registrazioni dell’atto necessarie ed al saldo delle spese relative e notarili sono affidate ad un ufficio amministrativo (spesso presente all’interno della notaria stessa) chiamato “Gestoria”. La “Gestoria” ci trasmettera’ prima della data del rogito un costo stimato (= provision de fondo) che sara’ versato dal compratore subito dopo la firma dell’atto d’acquisto. Con questo “fondo” a disposizione la Gestoria provvedera’ a saldare tutti i costi (incluso onorario del notaio e registrazioni pubbliche) e a registrare pubblicamente l’atto di acquisto. Se richiesto, la Gestoria puo’ anche occuparsi del cambio di titolarita’ delle utenze e del condominio. La domiciliazione del pagamento dell’IBI e della immondizia deve essere effettuato normalmente dal compratore.
In caso di richiesta di mutuo, tale “Gestoria” e’ gestita e scelta direttamente dalla banca che provvedera’ alla “provision de fondo” per essere sicura che tutta la procedura post vendita venga effettuata correttamente dovendo accendere un’ipoteca sull’immobile stesso. Un eventuale saldo positivo rispetto alla provision de fondo vi sara’ restituito dalla “Gestoria” stessa con le fatture inerenti ogni singolo costo.
Congratulazioni!! Avete firmato il rogito e l’appartamento e’ di vostra proprieta’. Ora potete trasferirvi e cominciare a godere di questa splendida isola!!
E’ il prezzo accettato da entrambe le parti. Il compratore NON deve pagare alcun tipo di percentuale aggiuntiva in qualita’ di commissione immobiliaria in quanto quest’ultima e’ gia’ inclusa nel prezzo di vendita e pagata dal venditore (in altri paesi la prassi puo’ essere diversa).
Anche nel caso di acquisto attraverso 2 agenzie che collaborano tra loro nella vendita di un immobile (caso molto comune per la fitta rete di collaborazioni mmobiliari presenti sull’isola), il compratore NON ha alcun costo aggiuntivo in quanto sono le agenzie immobiliari ad avere congiunto un accordo con il venditore.
Di seguito vi indichiamo una stima attendibile dei costi connessi all’acquisto di un immobile che sono a carico del compratore. Mediamente, si possono sintetizzare in un 8-10% sul valore di acquisto dell’immobile
Il costo del Notaio per un atto di compravendita immobiliare varia tra gli 1.000 e 1.300 euro
Le Canarie applicano un IGIC del 7% sul prezzo indicato nella compravendita.
PLUSVALIA MUNICIPAL (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana):
e’una tasse comunale che viene calcolata dall’ ufficio del catasto in base alle dimensioni dell’appartamento, all’anno di costruzione del complesso, il valore attuale del terreno su cui è costruito l’immobile e per quanti anni si e’ stati proprietari dell’immobile .
PLUSVALENZA (Ganancia Patrimonial derivada del Impuesto sobre la Renta):
tassa di circa un 20% sulla differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto, considerando alcuni coefficenti di rivalutazione del prezzo di acquisto.
IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles):
il costo dell’IBI dell’anno in cui si vende la proprieta’ normalmente viene diviso tra la parte compratrice e la parte venditrice in parti proporzionali secondo il mese in cui si firma l’atto di vendita.
PLUSVALIA MUNICIPAL (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana):
Nel caso del venditore non residente fiscale in Spagna, la PLUSVALIA MUNICIPAL viene detratta dal prezzo di vendita e pagata successivamente dalla parte compratrice.
PLUSVALENZA (Ganancia Patrimonial derivada del Impuesto sobre la Renta)
Quando il venditore non è residente in territorio spagnolo, per garantire la riscossione dell’imposta, la legge prevede che l’acquirente trattiene il 3% del prezzo della vendita ed effettua il pagamento di tale importo davanti all’Agenzia delle Entrate dello Stato. Questo 3% viene detratto al momento della formalizzazione degli assegni che l’acquirente consegna al venditore presso l’ufficio del notaio al momento della sottoscrizione dell’atto di compravendita.
IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles):
il costo dell’IBI ( Impuesto de Bienes Inmuebles) dell’anno in cui si vende la proprieta’ normalmente viene diviso tra la parte compratrice e la parte venditrice in parti proporzionali secondo il mese in cui si firma l’atto di vendita.